Lors de la dernière Assemblée Générale, en date du 3 février 2012, a été désigné en remplaçement d'ABC Syndic à Vannes, le Cabinet Bénéat Chauvel.

Cabinet Bénéat Chauvel

33, rue Thiers - BP 73926
56039 VANNES Cedex

Interlocutrices :

Mme Sonia Le Clanche et Mme Pierson

Tél : 02.97.54.64.85 - mail : sonia.leclanche@beneat-chauvel.com

Il arrive que malgré une insistance longue, vous n'obteniez pas les documents dont vous avez besoin. Malgré les recommandés, vous restez seul face à la situation. Cependant il existe une solution. Pas très agréable pour le syndic, certes, mais parfois la fin justifie les moyens. Cette solution s'appelle le référé.

Faire une demande "comme en matière de référé" en justice, signifie que le juge des référés (tribunal de grande instance) rend une décision définitive (ordonner la remise des documents, archives, argent...) accompagnée d'une astreinte, une somme d'argent à payer par le syndic sortant pour chaque jour de retard.

L'astreinte est le moyen efficace pour obliger quelqu'un à obtempérer à un ordre du juge. Exemple : le juge des référés rend à l'encontre du syndic sortant, une ordonnance des communication des archives assortie d'une astreinte de 500 € par jour. Cela signifie que le syndic doit remettre les documents dans les plus brefs délais, et qu'il paiera 500 € par jour de retard. Imaginez au bout de 10 jours...

Le juge des référés peut, en outre, condamner le syndic sortant à des dommages-intérêts si son entêtement persistant cause un préjudice aux copropriétaires ou au nouveau syndic. Tout comme il peut ordonner le versement d'intérêts de retard sur les sommes dont le transfert tarde.

La procédure de référé se fait devant le Tribunal de Grande Instance du lieu où se situe l'immeuble et ne nécessite pas la présence d'un avocat. Elle peut être engagée par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical.

Source : UFC Que choisir

Devenir membre du conseil syndical demande du temps, donc réflechissez bien avant de vous lançer dans l'aventure. Le mandat est d'une durée maximum de trois ans.

Tous les copropriétaires peuvent se présenter à l'élection du conseil syndical. Leurs conjoints (mariés ou pacsés) peuvent également être élus au conseil syndical.

Pour faire acter de candidature, il suffit de faire connaître votre candidature lors de l'assemblée générale lorsque l'élection du conseil syndical est inscrite à son ordre du jour. Vous n'avez pas à avertir le syndic de votre intention d'être candidat.

Quel est le rôle du conseil ?

Il fait le lien entre le copropriétaire et le syndic parfois débordé ou lointain.

Vivant sur place, le conseiller syndical est généralement au courant des éventuels problèmes tels que : dégradations, nuisances, pannes, etc. Il avertit donc le syndic qui agira sans délai (en principe, parce qu'en réalité...).

Le conseil contrôle et vérifie les comptes du syndic et sa gestion. Il peut prendre connaissance et copie au bureau du syndic (et sur rdv) de toutes les pièces ou documents, ou correspondances ou registrs se rapportant à la gestion du syndic, et à l'administration de la propriété.Vérification de l'élaboration du budget, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés les marchés, etc font partie des missions du conseil syndical.

Son avis est important surtout dans le cadre de la préparation de l'assemblée générale.

Quand est envoyée la convocation à l'assemblée générale ?

Les copropriétaires doivent être mis en mesure de s'organiser pour être disponibles le jour venu, et pour cela, une convocation pour l'assemblée générale est délivrée aux copropriétaires au moins 21 (vingt et un) jours avant la date de réunion (article 9 alinéa 9 du Décret). Sauf urgence.

La convocation est envoyée par recommandé avec A.R., afin d'apporter la preuve de la réception du courrier. Le président du conseil syndical peut également remettre en main propre contre émargement (signature sur feuille portant date et signature) la convocation aux copropriétaires.

Tout copropriétaire à un droit d'accès et de regard aux informations et au contrôle des pièces justificatives fournies lors de l'assemblée. Par exemple les factures des fournisseurs du syndic, les fournisseurs de la copropriété,

Qui peut poser des questions lors de l'assemblée ?

Les questions sont posées avant l'envoi de la convocation, et non le jour de l'assemblée générale.

Tout copropriétaire peut, à tout moment, demander au syndic à l'ordre du jour une ou plusieurs questions. Pour cela, vous devez adresser au syndic une lettre sous forme recommandée avec avis de réception, contenant votre (vos) questions. De plus il est nécessaire que la question soit clairement exprimée.

Des réflexions personnelles ou des considérations existentielles ne constituent pas des questions au sens de la loi. Le syndic n'a pas à juger l'opportunité ou l'intérêt de votre (vos) question(s). Dès qu'il la reçoit, il l'intègre à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Toutefois, si votre question lui parvient après que la convocation soit envoyée, il peut très bien ne pas la prendre en compte dans l'immédiat sans toutefois qu'elle soit abandonnée. Le syndic est obligé de l'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante (article 10 du décret). Les questions peuvent concerner la copropriété, ou peuvent aussi vous concerner directement, comme pour une demande de travaux.

Qui peut assister à l'assemblée générale ?

A part les copropriétaires, les associations de représentants des locataires le peuvent. Ils peuvent formuler des observations sur les question inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale, mais n'ont pas droit de vote.

Troubles de voisinage : conciliation à l'amiable

Nuisances sonores, odeurs, construction gênante, ... vous êtes actuellement confronté à un trouble de voisinage. Pour le faire cesser, les démarches faites auprès de votre voisin (discussions, lettres, ...) peuvent s'avérer inefficaces en pratique, le gel du dialogue conduisant alors à une situation d'enlisement. A ce stade, il existe différents moyens pour résoudre votre conflit sans obligatoirement passer par une action en justice pouvant s'avérer longue et coûteuse.

Consulter la mairie
Une première solution réside dans la prise de contact avec votre mairie en vue d'alerter les services municipaux. Les maires ont en effet l'obligation d'assurer la tranquillité publique des habitants de leurs communes. Ils peuvent ainsi prendre des arrêtés en matière de voisinage (bruits le soir, fréquence d'utilisation d'un barbecue, hauteur d'une clôture, ...) dont vous pouvez obtenir la communication. Éventuellement, le maire pourra prendre directement contact avec votre voisin en vue de faire cesser le trouble.

Faire appel au syndic
Lorsque vous habitez dans un immeuble en copropriété, il convient de consulter le règlement de copropriété afin de vérifier si le trouble dont vous êtes victime enfreint l'une des normes prévues en son sein. Si tel est le cas, vous pouvez dès lors vous adresser au syndic de votre immeuble afin que celui-ci fasse respecter ces règles.

S'adresser au bailleur
Lorsque le responsable de la nuisance est un locataire, il est également possible de s'adresser au bailleur afin que celui-ci mette en œuvre les moyens nécessaires pour faire cesser le trouble. Pour ce faire, il convient de lui adresser une mise en demeure motivée.

Recourir à un médiateur ou à un conciliateur
Les parties ont également la possibilité d'avoir recours à un médiateur professionnel. Indépendant et impartial, il aura la charge de rétablir le dialogue en vue d'aboutir à une solution acceptée par les deux voisins. Cependant, la rémunération du médiateur (généralement partagée entre les deux parties) représente un coût de plusieurs centaines d'euros.
Le médiateur ne doit pas être confondu avec le conciliateur, qui est un auxiliaire de justice bénévole et dont le recours est gratuit. Lorsqu'il est saisi, il peut convoquer les parties afin de tenter de les concilier. En cas de réussite, la conciliation pourra conduire à un accord constaté par écrit.
 
Médiation et conciliation : l'appel au conciliateur de justice

Lorsqu'un litige entre deux parties est en germe, la procédure de conciliation permet de rechercher un accord amiable en vue d'éviter le recours à un procès pouvant engendrer une procédure lourde et coûteuse. Cette démarche fait intervenir un conciliateur de justice qui pourra suggérer un certain nombre de solutions. La conciliation présente un avantage certain pour les parties puisqu'elle permet d'avoir recours à une procédure simple, rapide et gratuite.

Rôle et compétence du conciliateur
Le conciliateur est un auxiliaire de justice nommé par le premier président de la cour d'appel. Il est tenu à une obligation de secret et doit traiter les affaires dont il est saisi de façon impartiale. Choisi au regard de son expérience et de ses compétences en matière juridique, le conciliateur exerce ses fonctions de manière bénévole. Il ne doit pas être confondu avec le médiateur, qui est un professionnel.
Le conciliateur est compétent dans de nombreux domaines : problèmes de voisinage, litige avec un artisan, conflits entre propriétaires et locataires ... En revanche, il est incompétent pour tous les litiges concernant la famille (divorce, garde des enfants, pension alimentaire, etc.) ou l'administration.

Comment saisir le conciliateur
Le recours à la conciliation est simple et gratuit. Le conciliateur peut être saisi par le biais d'une demande écrite (lettre) ou orale (par téléphone ou en se rendant à l'une de ses consultations). Pour obtenir ses coordonnées ou savoir où et comment le rencontrer, il convient de vous adresser à votre mairie ou au tribunal d'instance le plus proche.
Il est à noter que, lorsqu'une procédure en justice a déjà été engagée et que la situation le justifie, le juge d'instance a également la possibilité de désigner un conciliateur en vue de rechercher une solution amiable au conflit.
Lorsqu'il est saisi par une seule des parties, le conciliateur invitera alors la seconde à se présenter. Si cette dernière accepte, une tentative de conciliation peut alors être mise en oeuvre.

Déroulement et issue de la conciliation
Le conciliateur fixe une réunion de conciliation au sein de laquelle il entend les parties. Ces dernières peuvent éventuellement se faire assister d'une personne de leur choix (proche, avocat, collègue, ...). L'auxiliaire de justice recueillera toutes les informations utiles. Pour ce faire, il peut notamment se déplacer sur les lieux du litige ou interroger des témoins. Cette phase de conciliation ne peut pas dépasser la durée de 2 mois, étant précisé que les parties peuvent y mettre fin quand elles le souhaitent.

A l'issue de cette phase, le conciliateur suggère des solutions amiables aux parties pouvant alors aboutir ou non à un compromis.
•    Lorsque les parties ne parviennent pas à trouver un accord, chacun d'entre-elles a la possibilité d'agir en justice par la suite.
•    Lorsque les parties parviennent à un accord, celui-ci peut être constaté par écrit par le conciliateur. Chaque partie reçoit alors un exemplaire signé par chacune d'entre-elles. Un autre exemplaire est déposé au tribunal. Cet accord n'a pas de valeur contraignante si bien que les signataires peuvent au final ne pas respecter leur engagement. Pour éviter cet écueil et contraindre les parties à respecter leur compromis, il peut être demandé au juge d'instance d'homologuer l'accord en vue de lui conférer force exécutoire. Les solutions prévues au sein du constat écrit auront alors la même valeur qu'un jugement.

Source : http://droit-finances.commentcamarche.net

Les différents troubles de voisinage

Animaux

A la campagne comme à la ville, les animaux domestiques peuvent causer des nuisances à autrui. Ils peuvent aboyer sans cesse, souiller les parties communes d'un immeuble, effrayer les voisins ou les passants, voire même mordre le facteur ou causer un accident. Et aucun bail, ni aucun règlement de copropriété ou de lotissement ne peut interdire la possession d'animaux domestiques.
Mais dans tous les cas, que l'animal se soit échappé ou qu'il soit sous la garde de son maître, celui-ci est responsable des dommages causés à autrui. Il devra donc réparer les dégâts matériels ou corporels, et éventuellement le préjudice moral subi par la victime.

Sa responsabilité pourra toutefois être dégagée si c'est le comportement de la victime qui est à l'origine de l'accident.
Même en l'absence de dommages corporels, le maître peut être condamné s'il a excité son animal contre un tiers (art. 623-3 du Code pénal).

Dans les immeubles collectifs, vous pouvez contacter le syndic pour qu'il fasse respecter le règlement de copropriété (et le propriétaire du logement si le maître est locataire).

Depuis la loi du 6 janvier 1999, les chiens d'attaque (dits de première catégorie), de garde ou de défense (dits de deuxième catégorie) doivent être tenus en laisse et muselés sur la voie publique. Leur détention est interdite aux mineurs et doit faire l'objet d'une déclaration à la mairie du lieu de résidence du maître.
Les chiens d'attaque (première catégorie) ne peuvent circuler que sur la voie publique etn'ont pas accès aux transports en commun, aux locaux ouverts au public. En outre, ils ne peuvent stationner dans les parties communes des immeubles.
D'une manière générale, si vous jugez qu'un animal présente un danger, la même loi vous autorise à saisir le maire de votre commune. Celui-ci demandera au maître de prendre toutes les mesures nécessaires pour éliminer tout risque et il pourra même, si ces mesures ne sont pas exécutées, faire placer l'animal dans un centre de dépôt.

Bruit et nuisances sonores

C'est une des nuisances de voisinage les plus courantes. Les exemples sont nombreux : aboiements, bricolage, tondeuses, carrelage, appareils de musique, etc.

Depuis la loi du 31 décembre 1992 et le décret du 18 avril 1995, elle peut être sanctionnée quand elle est «de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme par sa durée, sa répétition ou son intensité» (art. R1334-31 du Code de la santé publique).

Quand il s'agit de bruits provenant d'une activité professionnelle, culturelle, sportive ou de loisirs, le niveau sonore doit dépasser certaines limites fixées par la loi. Mais aucun seuil n'est fixé pour les nuisances provoquées par l'activité de votre voisin. Et il n'est pas nécessaire que le bruit soit nocturne pour que son auteur soit sanctionné.

Vous pouvez vous adresser au maire de votre commune qui dispose de pouvoirs de police pour réprimer les bruits de voisinage. Il peut notamment déléguer des agents assermentés pour constater l'infraction. Si ces démarches n'aboutissent pas, vous devrez alors engager une action en justice devant la juridiction pénale (puisqu'il s'agit d'un délit) ou civile.

Enfin, sachez que le bruit excessif causé par les chantiers ou les travaux peut être sanctionné s'il résulte du non-respect des conditions d'utilisation du matériel et si l'entrepreneur n'a pas pris toutes les précautions utiles pour limiter les nuisances (art. R1334-36 du Code de la santé publique).

Si vous êtes locataire, avertissez votre propriétaire en premier lieu par écrit, ainsi que le conseil syndical, et le syndicat de copropriété. Vous pouvez également composer le 17 pour faire constater l’infraction.

Lorsque le responsable de la nuisance est un locataire, il est également possible de s'adresser au bailleur/propriétaire afin que celui-ci mette en œuvre les moyens nécessaires pour faire cesser le trouble. Pour ce faire, il convient de lui adresser une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.

Odeurs

Mis à part le cas des usines très polluantes (papier, sucre, etc.) qui sont soumises à une législation très stricte, les nuisances olfactives sont difficiles à faire constater et sanctionner. Aucun seuil de mesure légal n'étant applicable, c'est avant tout une question de bon sens et d'environnement, urbain ou campagnard.

Pour déclencher une réaction des autorités compétentes ou une action en justice, vous devrez auparavant solliciter des témoignages, faire dresser des constats d'huissiers et alerter la mairie dans les petites communes ou le syndic dans les immeubles collectifs (notamment pour vérifier que le règlement de copropriété est bien respecté).

Si les mauvaises odeurs proviennent d'une activité professionnelle ou assimilée, vous pourrez faire vérifier si l'intéressé a bien installé les systèmes d'aération imposés par la réglementation (hottes aspirantes, etc.). Dans tous les cas, les tribunaux jugent au cas par cas. Ils ont par exemple condamné un agriculteur qui avait étendu un élevage de porcs trop près des habitations voisines, un restaurant dont les odeurs de cuisine envahissaient la cour d'un immeuble, etc.

Mais il n'est pas question, en principe, d'interdire au voisin la barbecue-partie du dimanche... A moins que celui-ci abuse systématiquement de ce droit en produisant, par exemple, des odeurs désagréables chaque fois que vous êtes à table (Cour d'appel de Caen, arrêt du 21 février 2002). En outre, l'utilisation d'un barbecue ne doit pas provoquer de dommages, par exemple, des projections de cendres ou un noircissement de la façade voisine. sachez enfin que dans certains cas, le règlement d'un lotissement ou d'une copropriété peuvent encadrer voire interdire l'usage d'un barbecue.
Source : http://droit-finances.commentcamarche.net

La prochaine assemblée générale aura lieu le vendredi 3 février 2012 à 16h30, à la salle du Kreisker à Ploeren.

La prochaine assemblée générale aura lieu le vendredi 3 février 2012 à 16h30, à la salle du Kreisker à Ploeren.

Chaque bâtiment a une personne référente à laquelle vous pouvez écrire par mail, afin de lui faire part de votre question.

Bâtiment A :

Monsieur :

Mail :

Bâtiment B :

Monsieur :

Mail :

Bâtiment C :

Monsieur :

Mail :

Bâtiment D :

Monsieur :

Mail :

En cas de problèmes liés à l'état de votre appartement, à sa gestion, au voisinage et si vous êtes locataire, référez-en à votre propriétaire d'abord.